En el cambiante panorama del mercado inmobiliario, el Fideicomiso al Costo ha emergido como una estrategia innovadora y colaborativa que ofrece beneficios tanto a inversores como a desarrolladores, pero que también plantea dudas y desafíos. Profundicemos en los aspectos esenciales de este modelo, destacando sus características clave.

¿Qué es un Fideicomiso al Costo? El Fideicomiso al Costo es una modalidad específica de fideicomiso, diseñada para financiar proyectos de construcción, como la edificación de un complejo de apartamentos, oficinas u otro tipo de desarrollo inmobiliario.

Bajo esta estructura, los inversores (futuros propietarios de las unidades) aportan los fondos necesarios para la construcción, mientras que los desarrolladores (Estudios de arquitectos y empresas constructoras) asumen la responsabilidad de ejecutar el proyecto.

Transparencia en los Costos– Uno de los pilares fundamentales del Fideicomiso al Costo es la transparencia en la gestión de los costos. Los inversores tienen una visión clara de cada gasto asociado con la construcción, desde materiales hasta mano de obra.

Cuando esta información efectivamente llega de forma oportuna a los inversores (eso dependerá de la forma de trabajo del fiduciario) contribuye a fomentar la confianza y habilita  una participación activa de los inversores en el control y en las decisiones financieras del proyecto.

Participación Proporcional y Rentabilidad– Cada inversor (fideicomitente) adquiere una participación proporcional en el fideicomiso, alineando sus intereses con el éxito del proyecto. La rentabilidad para los inversores proviene de la valorización de la propiedad construida, de forma tal que el retorno estará vinculado a la eficiencia en la ejecución y la calidad del proyecto.

Flexibilidad en el Diseño y Construcción– En nuestro mercado, cuándo se invita a los interesados a invertir en un fideicomiso al costo, generalmente el proyecto de construcción ya se encuentra elaborado y cerrado, de forma que no hay mucho margen para introducir cambios significativos a la construcción.

Sin embargo, en los casos en que los inversores se integran al proyecto en la etapa de estructuración, el Fideicomiso al Costo proporciona a los inversores y desarrolladores una flexibilidad excepcional en el diseño y la construcción del proyecto. La colaboración estrecha entre ambas partes permite adaptaciones según las necesidades del mercado y preferencias individuales.

Gestión Eficiente y Responsable- La transparencia y la participación activa de los inversores crean un entorno propicio para una gestión eficiente y responsable por parte de los desarrolladores.

La colaboración estrecha entre todas las partes contribuye a la toma de decisiones informadas y a la resolución ágil de desafíos que puedan surgir durante la construcción.

Sin embargo, esto no sucede de forma espontánea. Este modelo de negocio implica una actitud pro activa de los inversores, solicitar información de forma periódica, pedir rendiciones de cuentas, analizar los datos recibidos con la asistencia profesional adecuada.

Ventajas Impositivas Potenciales: El Fideicomiso al Costo puede ofrecer ventajas impositivas, como deducciones fiscales para los inversores e incentivos gubernamentales. La estructura fiscal puede variar, pero normalmente opera como un fuerte incentivo para la adopción de esta forma jurídica.

Ventajas para los desarrolladores inmobiliarios– El Fideicomiso al Costo permite diversificar las fuentes de financiamiento y compartir la carga financiera del proyecto, que descansa en mayor medida en los aportes de los inversores.

Por su lado, la participación de varios inversores distribuye los riesgos financieros entre estos y el desarrollador, de forma tal que, en caso de imprevistos o desafíos durante la construcción, los riesgos se comparten, reduciendo la presión financiera para el desarrollador.

Esta capacidad de reunir fondos de múltiples inversores puede permitir a los desarrolladores abordar proyectos de mayor envergadura de manera más accesible. Esto amplía las oportunidades para emprender proyectos ambiciosos que podrían no ser viables con otras formas de financiamiento.

Alternativa para el acceso a la vivienda propia.  el Fideicomiso al Costo puede ser utilizado para la construcción de vivienda propia. Esta modalidad de fideicomiso no está limitada exclusivamente a proyectos inmobiliarios comerciales o de gran escala; también puede aplicarse a proyectos destinados a la construcción de viviendas para uso personal.

En el contexto de la construcción de vivienda propia, una persona o familia puede actuar como inversor y participar en el fideicomiso al costo. aportando los fondos necesarios para financiar la construcción de su propia vivienda.

Los inversores pueden ser amigos, familiares o incluso participantes externos interesados en contribuir al proyecto de construcción de edificios o complejos de vivienda.

 Al igual que en otros casos de Fideicomiso al Costo, la estructura promueve la transparencia en la gestión de los costos del proyecto, de modo que el titular del proyecto tiene una visión clara de los gastos asociados con la construcción y puede participar activamente en las decisiones relacionadas con los costos.

Reclamación por Defectos y Resolución de Disputas– En un Fideicomiso al Costo, las reclamaciones por defectos en las obras pueden ser realizadas por los beneficiarios del fideicomiso, que son las personas que han aportado fondos y   tienen el interés directo en asegurarse de que la construcción cumpla con los estándares de calidad y que se corrijan cualquier defecto que pueda surgir durante o después del proceso de construcción.

Por la estructura jurídica el fideicomiso, si el proceso de construcción no ha terminado, las reclamaciones no podrán hacerse directamente, sino a través de una reunión o asamblea de beneficiarios- fideicomitentes o a través del fiduciario que administra el fideicomiso.

Los beneficiarios suelen tener la responsabilidad de notificar a los desarrolladores y al fiduciario sobre cualquier defecto que descubran en la obra tan pronto como sea razonablemente posible después de haberlo identificado. La notificación oportuna es crucial para que se tomen medidas correctivas de manera eficiente.

Es corriente incluir en los contratos de fideicomiso al costo disposiciones que describen los procedimientos a seguir en caso de disputas o reclamaciones.

En resumen, el Fideicomiso al Costo surge como una estrategia inmobiliaria impulsada por la transparencia, la participación activa y la rentabilidad compartida que exige de los inversores dedicar tiempo y recursos para controlar e incidir en la ejecución de la construcción, ejercer los derechos que el contrato de fideicomiso les otorga como miembros de la asamblea de fideicomitentes, así como controlar e incidir en el proceso de gestión y administración del fideicomiso.

Dr. Jorge De Avila