Montevideo inició la construcción de la red de saneamiento en la segunda mitad del siglo XIX. Al día de hoy el 85% de los habitantes de la ciudad cuenta con conexión a esa red. Esto quiere decir que el resto de la población (15%) vive en viviendas con pozo negro.
Por otro lado, el 25% de los hogares de Montevideo arriendan su vivienda, con una gran concentración de alquileres en los barrios Cordón, Pocitos, Unión y Centro, todos ellos conectados a la red de saneamiento.
Entonces: ¿Porqué en la mayoría de los contratos de alquiler sigue estableciendo la obligación del inquilino de mantener el pozo negro?
La repuesta es simple: las inmobiliarias no hacen un contrato a medida de las necesidades de cada cliente y las particularidades de cada inmueble, sino que utilizan desde hace décadas los mismos formularios genéricos, llenando blancos.
Un formulario desactualizado y genérico dará como resultado un contrato mediocre, que no será útil parea resolver problemas futuros y traerá dolores de cabeza a las partes en el futuro.
Pero el uso de formularios no se limita a las inmobiliarias, sino que es frecuente su uso también por parte de abogados y escribanos.
Es importante entender que existen contratos de adhesión, que están diseñados para su utilización en masa y existen también determinadas cláusulas que pueden repetirse de un contrato a otro porque contienen buenas soluciones técnicas.
Pero esos contratos masivos, iguales y de adhesión sirven cuando queremos vender heladeras o pasajes de ómnibus, transacciones repetitivas de baja complejidad.
Pero cuándo una empresa o particular contrata a un profesional para redactar un contrato, debería esperarse un traje a medida, que estén contempladas las particularidades específicas del negocio y que proteja a las partes de malos entendidos o de la mala fe de alguna de ellas.
El contrato es un compromiso, una hoja de ruta, pero también una prueba y el fiel de la balanza con la cual el Juez, llegado el caso, resolverá a favor de una u otra de las partes enfrentadas en un juicio. Es fundamental no llegar a esa instancia con un contrato improvisado, un formulario genérico o incompleto.
El caso de las sociedades comerciales.
Javier y Laura formaron una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) cuando aún eran estudiantes de facultad y abrieron su propia veterinaria. Los dos trabajaban por igual y cada uno esa titular del 50% de las participaciones sociales.
Con el tiempo, Javier se recibió de Veterinario y se encargaba de toda la parte técnica en tanto Laura, que abandonó la carrea, se encargaba de atender el público en una de las tres sucursales. Cada uno se llevaba la mitad de las ganancias.
Un día los socios se pelearon. Laura dejó de trabajar y Javier debió hacerse cargo de todo el negocio. Como los estatutos no decían nada sobre la obligación de cada socio de trabajar, Laura tenía derecho a seguir cobrando el 50% de las ganancias sin hacer nada.
El escribano que hizo el contrato de la sociedad utilizó un formulario genérico y no lo adaptó a la forma de trabajo ni estableció los aportes y las obligaciones que asumía cada socio.
El resultado es que ese contrato no sirvió para resolver las diferencias entre los socios y terminó generando una situacion absurda e injusta.
La necesidad de elaborar estatutos y convenios de socios a medida, es particularmente relevante en materia de sociedades comerciales, pues es un sector en el que el uso de formularios genéricos se encuentra muy extendido y genera graves prejuicios.
Si comparamos los estatutos de distintas sociedades anónimas de las que operan en el mercado, notaremos una enorme similitud entre todos ellos, aunque desarrollen actividades absolutamente distintas.
Es evidente, que si los estatutos de una sociedad que administra una carnicería, son iguales a los de una empresa de transporte y a los de una empresa de telecomunicaciones, esos estatutos no fueron elaborados pensando en las necesidades de cada negocio, sino que fueron elaborados usando formularios genéricos.
Cuando un estatuto no se adapta a las necesidades de la empresa, deja atados a los administradores y socios limitando su capacidad y eficiencia o les obliga a funcionar al margen del estatuto, con lo cual tarde o temprano se generan problemas legales que no debieron existir.